Trois lois, celle de baux urbainscelui de sol et la plus récente, celle de 2023, la seule spécifiquement intitulée du nom de «logement »mais dont le déploiement est désormais remis en question en raison des réticences de la majorité des communautés autonomes, chargées de le mettre en pratique. C’est le bilan de 46 ans de législation espagnole sur l’un des droits inclus dans la Constitution de 1978, dans son article 47, et qui, pendant cette période de près d’un demi-siècle, a été éminemment réglementé par des décretsqui ont changé en fonction de la couleur politique du gouvernement du moment. Contrairement à l’éducation, qui a déjà accumulé huit lois différentes au cours de la période démocratique, la vérité est que l’État est peu intervenu dans le logement. Peut-être parce que jusqu’à présent, cela n’avait pas été considéré comme un problème.
« Presque toutes les réglementations approuvées se sont concentrées sur réglementer les conditions des bauxen examinant le durées du contrat de location et, dans le dernier d’entre eux, en intervenant dans le maîtrise des prix« , décrit l’avocate Cristina Vallejo, spécialiste en droit immobilier et membre du Col·legi de l’Advocacia de Barcelona (ICAB). Dans un marché « qui se réinvente, surtout ces dernières années », dit Vallejo, le secteur, vous constatez que les lois sont clairement derrière la réalité.
« La seule partie de la loi logement 2023 qui est réellement appliquée est la partie procédurale, mais elle reste quand même compliquée », explique l’avocat. Le point clé de cette norme, approuvée par le gouvernement de Pedro Sánchez juste avant que les dernières élections régionales ne changent complètement la couleur des gouvernements régionaux, est la définition de zones de location stressées et la suite plafond sur les prix de location. Mais seule la Catalogne l’applique pour le moment, en attendant que le Pays basque et la Navarre le fassent également, sans date pour l’instant.
Avant l’approbation de la loi controversée actuelle, la réglementation qui a sans aucun doute eu le plus d’impact (et continue d’avoir) était connue sous le nom de Décret Boyer, 1985, qui a introduit d’importants évolution des baux urbains et dont l’objectif principal était libéraliser le marché locatifqui à l’époque était très réglementée et contrôlée. « Ce décret marqué un avant et un aprèsentre autres parce que c’est lui qui a mis fin à ce qu’on appelle anciens contrats de location« , de sorte que les baux signés après le jour de leur entrée en vigueur, le 9 mai 1985, ont déjà une date d’expiration », détaille Vallejo.
Un pays de propriétaires d’appartements
Pour le chercheur et codirecteur de l’Institut de recherche urbaine de Barcelone (IDRA), Jaime Palomera, c’est de là que vient le problème qui étouffe aujourd’hui les locataires en Espagne. « C’était une réglementation qui partait du principe que Les locations à durée indéterminée avaient découragé le marché« , parce qu’ils ont réduit l’offre, mais la vérité est qu’elle a continué à baisser au cours des deux décennies suivantes, au même rythme que jusqu’alors », explique Palomera.
Les plans de logement déployés en Espagne depuis 1957, dit l’expert, « ont toujours favorisé acheter et vendre un logement plutôt que louer« . « C’est tout le contraire de ce qui se passe dans des pays comme l’Allemagne, le Danemark, la France ou les Pays-Bas, où les contrats de location sont à durée indéterminée par défaut et ne peut être résilié que pour un motif justifié, comme le fait que le propriétaire ou un membre de la famille doive emménager dans le logement », ajoute-t-il.
Neuf ans après le décret de Miguel Boyer, qui était ministre de l’Économie avec Felipe González, le PP a promu le réforme du droit des baux urbains (LAU), qui a établi les périodes de cinq ans pour les contrats« avec la possibilité de les prolonger à trois ans supplémentaires », précise Vallejo. Mais tout a changé avec lui éclatement de la bulle immobilière, en 2007ce qui a amené les institutions financières à cesser d’accorder des prêts hypothécaires avec la facilité avec laquelle elles les accordaient jusqu’alors. « D’un côté, la population qui contractait jusqu’alors des prêts hypothécaires a cessé de le faire et s’est tournée vers la location. De l’autre, les propriétaires des appartements excédentaires ont décidé de les mettre en location parce qu’ils voyaient qu’ils n’allaient pas les vendre », Palomera continue.
Règlement Danse
et là la danse réglementaire a commencé. Alors qu’en 2013, le PP a une nouvelle fois opté pour modifier les conditions de la LAU et réviser à la baisse la durée des contrats de location, en les laissant à trois ans plus un renouvelable, en 2019, toujours avec le gouvernement PSOE, ceux-ci étaient à nouveau de cinq ans plus trois renouvelables, avec la possibilité que le premier contrat en dehors de sept ans si le le locataire était une personne morale.
« Nous sommes à une époque où la demande de logements locatifs a augmenté, en raison de changements démographiques et migration croissante vers les grandes villes comme Madrid et Barcelone, où la pression sur le marché a fait monter les prix. Cependant, l’offre n’a pas augmenté au même rythme« , touché par l’absence d’incitations fiscales, un cadre réglementaire défavorable et la multiplication des locations touristiques dans certaines zones », déclare Helena Beunza, présidente de l’Association des propriétaires de logements locatifs (Asval), qui regroupe plus de 6 000 associés. dont 95% sont de petits exploitants.
Et maintenant quoi ?
L’approbation du première loi spécifiquement sur le logement l’année dernière n’a pas eu l’effet escompté. Même ses plus fervents défenseurs, le secteur des locataires, ne l’ont pas vu avec satisfaction. « C’est vrai que c’est la première loi depuis des décennies qui intervient sur les prix, mais le problème est qu’elle est parfois contradictoire, en distinguant entre petits et grands propriétaires, ce qui, à notre avis, ne devrait pas être un critère », réfléchit Palomera, qui regrette que « bien qu’il fixe des limites de prix, ne prévoit aucun régime de sanctions, ce qui rend son efficacité discutable. » « Chez Asval, nous considérons que le cadre réglementaire actuel n’a pas su s’adapter aux besoins du marché, et nous prônons une approche qui favorise l’investissement dans le logement locatiftant publics que privés, pour parvenir à un équilibre durable qui réponde aux exigences actuelles de la société », ajoute Helena Beunza.
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