Le Congrès des députés a annulé le décret-loi royal approuvé par le gouvernement le 21 mars, qui envisageait la prolongation jusqu’à deux ans de tous les contrats de location dont l’expiration est survenue entre le 22 mars de cette année et le 31 décembre 2027. La non-validation de la règle à la Chambre basse ouvre un scénario incertain, dans lequel, avec une forte probabilité, propriétaires et locataires devront résoudre leurs différends devant les tribunaux, préviennent les juristes.
Le Conseil des ministres a donné son feu vert à cette mesure inédite qui envisageait des prolongations automatiques à la demande des locataires. Cependant, cette norme n’a pas obtenu de consensus politique pour aller de l’avant, comme l’avait déjà anticipé le président Pedro Sánchez le jour de son approbation. EL PERIÓDICO s’est exprimé et a demandé l’avis de plusieurs juristes pour dissiper certains doutes. Que se passe-t-il avec mon contrat ? Le loyer est-il maintenu prolongé ?
Celui qui n’a pas demandé la prolongation
Le premier cas à étudier sont les locataires dont le contrat a expiré pendant la période d’application de l’arrêté-loi royal, entre le 22 mars 2026 et le 31 décembre 2027, qui n’ont pas demandé la prolongation dans le mois où il était en vigueur jusqu’à sa non-validation au Congrès des Députés. Ceux-ci ne peuvent pas adhérer maintenant, car la règle n’est plus en vigueur, ils ne peuvent donc pas prolonger leur location jusqu’à deux ans, tout comme les locataires dont les expirations sont survenues en dehors des dates prévues ne sont pas autorisés.
J’ai demandé la prolongation et mon propriétaire a répondu en l’acceptant.
Si vous êtes bénéficiaire et avez demandé la prolongation par les différentes méthodes possibles – le burofax est l’une des plus acceptées – vous devez analyser si le propriétaire a répondu ou non. « Si le propriétaire a répondu en l’acceptant, il est lié de manière fiable », explique Matilde Cuena, professeur de droit civil à l’Université Complutense de Madrid (UCM). Autrement dit, s’il y avait une réponse positive, il serait désormais engagé.
J’ai demandé la prolongation et mon contrat a expiré entre le 22 mars et le 28 avril 2026
Les cas dans lesquels les contrats de location ont expiré entre le 22 mars et le 28 avril 2026 sont ceux où il y a le plus de consensus. Ces loyers seraient prolongés de deux ans, puisqu’il s’agit d’une règle d’application « provisoire » pendant la durée de validité de l’arrêté-loi royal et qu’ils seraient « intouchables ». C’est-à-dire que sur le million de contrats prolongés, selon les données du Ministère de la Consommation, les rares qui ont expiré au cours de ce mois où ils étaient en vigueur et qui ont demandé la prolongation au propriétaire, seront maintenus.
J’ai demandé la prolongation et mon contrat expire entre le 29 avril 2026 et le 31 décembre 2027
Les locataires qui ont demandé la prolongation des contrats arrivant à expiration après la fin du décret et le 31 décembre de l’année prochaine sont ceux qui suscitent le plus de divergences. Du côté du ministère de la Consommation, les syndicats de locataires et les associations de consommateurs insistent sur la validité des prolongations. « Conformément à l’article 86.2 de la Constitution espagnole, la non-validation de cette norme implique l’abrogation du décret-loi royal, mais pas sa nullité. C’est-à-dire que les effets juridiques et les droits qui auraient été acquis pendant la période pendant laquelle la norme était en vigueur sont maintenus. C’est-à-dire que la non-validation de la norme n’affecte pas les droits acquis pendant sa période de validité ni ses effets », répond le ministère dirigé par Pablo Bustinduy.
Mais certains juristes en doutent. « Une norme abrogée ne peut pas projeter d’effets au-delà de la période pendant laquelle elle était en vigueur. Il s’agit d’une fraude constitutionnelle. La Constitution ne permet pas au gouvernement de faire des lois qui peuvent s’étendre au-delà de leur période de validation », déclare Matilde Cuena. D’autre part, Julio González García, professeur de droit administratif également à l’Université Complutense de Madrid, comprend que « le droit du locataire est né avec sa promulgation au BOE et peut être exercé à partir de ce moment même, s’il entre dans son champ d’application. Il considère que « si le droit de demander l’une des extensions est exercé, le droit est protégé ».