L’Espagne a besoin de plus de 700.000 logements pour couvrir la demande accumulée de nouveaux logements créés ces dernières années, un fait qui menace de devenir un « goulot d’étranglement pour l’économie », selon la Banque d’Espagne. Au cours des quatre dernières années, ce déficit de logements a été multiplié par sept – avec 50 % concentrés à Madrid, Barcelone, Valence, Alicante et Malaga – et les projections préviennent que la situation va continuer à s’aggraver, ce qui à son tour « exerce une pression à la hausse sur les prix ». D’où vient ce besoin de logements en Espagne ? Tous ces appartements pourront-ils être construits à moyen terme ? Comment est-il possible que le pays soit passé d’un trop grand nombre de maisons à un besoin ?
L’Espagne construit à peine plus de 100 000 logements par an, après avoir vu démanteler toute l’industrie du développement qui a fait faillite après la crise de 2007, avec les conséquences que cela entraîne, par exemple, dans le manque de terrains ou dans la lenteur des procédures bureaucratiques. D’autre part, dans le feu de la bonne situation économique, le pays a commencé à attirer une population étrangère, ce qui s’ajoute à la réduction de la taille des ménages, à la concentration de la population dans les grandes villes et à l’intérêt d’acheter des maisons à des étrangers non résidents, des cas qui alimentent le feu de l’accessibilité au logement, de plus en plus complexe en raison des prix élevés du marché.
L’offre de nouveaux logements n’augmente pas
Face à la forte demande existante, le pays n’a pas réussi à augmenter sa production de logements, qui reste pratiquement stagnante – avec une légère croissance de l’activité – depuis la crise précédente, qui a dévasté le secteur et conduit à la faillite des principaux promoteurs et entreprises de construction du pays, en plus de l’ensemble de l’industrie auxiliaire. Sans aller plus loin, en 2024, la construction de seulement moins de 98 000 logements a été achevée, ce qui, bien qu’il s’agisse du chiffre le plus élevé depuis 2012, constitue une production négligeable par rapport à la création de logements et aux plus de 600 000 livrés en 2007 et 2008.
Deux goulots d’étranglement empêchent un essor immédiat de l’activité : la pénurie de terrains finalisés et le manque de main d’œuvre qualifiée. Dans un rapport préparé il y a quelques mois par le cabinet de conseil Colliers en collaboration avec l’Association des promoteurs et constructeurs d’Espagne (APCE), ils ont quantifié que le temps moyen pour aménager un terrain sur lequel construire un nouveau quartier variait entre 10 et 15 ans, bien que cela puisse prendre jusqu’à 20 ans. il sera impossible de construire les logements nécessaires à court, moyen et long terme. De plus, la production de ce terrain final est réalisée avec des fonds propres, puisque le financement de ce type de processus est complètement fermé, ce qui rend également son développement difficile », explique Xavier Vilajoana, président de cette association.
Dans le cas du travail, Pedro Fernández Alén, président de la Confédération nationale de la construction (CNC), estime que le secteur a besoin d’au moins 700 000 nouveaux travailleurs rien que pour atteindre les objectifs du Plan de relance, de transformation et de résilience. La direction du patronat réclame un « plan de choc » qui comprend « la réforme de la formation professionnelle, la régularisation des immigrés et l’embauche de jeunes et de femmes ». « Les prévisions d’emploi dans la construction pour les étudiants sont de 200.000 opportunités d’emploi jusqu’en 2030, avec un degré d’insertion de pratiquement 100% », ajoute-t-il.
L’Espagne augmente sa population sans logement pour tout le monde
Face à cette rareté de l’offre, au cours des quinze dernières années, depuis 2010, la population espagnole n’a augmenté que d’environ 6,1%, pour atteindre 49,44 millions d’habitants, selon les dernières données de l’Institut national de la statistique. Cette tendance ne va d’ailleurs pas changer. Selon les projections de la même organisation, l’Espagne passera de 19,67 millions de logements à plus de 21,24 millions en 2030, 22,30 millions en 2035 et 23 millions en 2039, la dernière prévision disponible. Compte tenu de cela, si les chiffres de production actuels se maintiennent, le déficit de logements augmentera de façon exponentielle, atteignant 2,73 millions d’unités en 2039, soit quatre fois le chiffre actuel. « La demande a fortement évolué en raison de l’augmentation de l’immigration et de l’arrivée de l’âge d’émancipation d’une génération dans laquelle le taux de natalité a augmenté. L’attractivité de vivre en Espagne, en particulier dans des villes comme Madrid, est l’élément qui attire les gens de l’extérieur », résume José María Rotellar, directeur de l’Observatoire économique de l’université Francisco de Vitoria (UFV).
Juan Antonio Módenes, chercheur principal à la Cátedra d’Habitatge, souligne également que l’immigration est un facteur clé du marché du logement : « Comme il n’y a pas de croissance du taux de natalité, l’immigration est aujourd’hui le principal facteur d’augmentation de la population, car pratiquement autant de jeunes ménages se créent qu’ils se dissolvent en raison de la mortalité. serait pratiquement nul, mais comme il y a – et c’est important – la demande de nouveaux logements est élevée et oblige le parc résidentiel à augmenter », conclut le professeur de l’Université autonome de Barcelone.
Dans le même ordre d’idées, Judit Montoriol, économiste en chef de CaixaBank Research, rappelle dans sa dernière publication que ce déficit de logements est très concentré : les quatre premières provinces du classement en représentent près de 50% et les dix premières, environ les deux tiers ; tandis que les vingt provinces ayant le déficit le plus faible représentent à peine 5% du total. « Il n’est pas surprenant que Madrid, Alicante, Barcelone, Valence et Malaga soient les provinces qui arrivent en tête du classement, puisque les zones urbaines et touristiques sont celles qui ont connu la plus grande pression de la demande, tandis que l’offre de logements dans ces localités n’a pas augmenté suffisamment pour répondre à cette demande. De même, on observe une relation négative entre la création nette de logements et la variation du nombre de logements non principaux. la construction de logements dans ces localités n’est pas suffisante. Dans ces provinces, le degré d’utilisation du parc de logements a considérablement augmenté ces dernières années », développe-t-il.
En conclusion, Raymond Torres, directeur de Funcas Economics, assure que la « priorité » est d’augmenter l’offre. Pour ce faire, il propose, au-delà des goulots d’étranglement détectés, d’une part, de « rationaliser les procédures bureaucratiques pour pouvoir construire plus rapidement » et de transférer les terrains publics aux investisseurs qui développent des logements abordables, en plus d’accorder des incitations fiscales aux communautés et municipalités pour le développement de logements dans le segment abordable, qui selon ses critères est « là où est l’urgence ». En revanche, le porte-parole de groupe de réflexion s’engage à limiter la prolifération des logements à usage touristique et l’achat de biens immobiliers par des étrangers non résidents.
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