Dimanche dernier, lors du 41e Congrès fédéral du PSOE, Pedro Sánchez a annoncé que Le Gouvernement créera une « grande société de logements sociaux », « capable de construire et de gérer des logements relevant de l’Administration générale de l’État ». Cette promesse du Président de l’Exécutif conflits avec le cadre de compétencesqui confie la régulation du marché résidentiel aux communautés autonomes et aux municipalités. Toutefois, au sein de l’organigramme des entreprises publiques de l’Etat, Il y a une exception, la « bad bank » Sarebqui est déjà l’un des garants de la politique du logement du Gouvernement.
La réalité est que la création par l’État d’une entreprise « capable de construire et de gérer des logements » est complexe. D’abord, en raison du cadre juridictionnel, puisque la Constitution établit que les communautés autonomes assument « l’aménagement du territoire, l’urbanisme et le logement », matière qui a été incluse dans tous les statuts d’autonomie. Deuxième, Les différentes entités publiques n’ont jamais été des spécialistes de la gestion locative parce que subir des conséquences sur sa réputation en prenant des mesures contre les non-paiementscar cela pourrait être une expulsion. L’exemple le plus frappant est la vente controversée (bien que légale) de 1 860 appartements publics de la Société publique de logement et de foncier de Madrid (EMVS) à Blackstone, où un locataire sur deux n’a pas pu payer son loyer.
Le troisième point est le budget. L’Association des promoteurs et constructeurs d’Espagne (APCE), l’une des principales associations patronales, a assuré que « la construction de logements est une activité à forte intensité de capital » et « il est nécessaire de connaître l’enveloppe budgétaire qui sera allouée à cela, à cela cela ne reste pas une simple annonce lors d’un événement politique ». Sachant que le coût du terrain est nul car faisant partie du patrimoine de l’Etat, construire un appartement nécessite en moyenne une dépense de 100 000 euros : la promotion d’environ 100 000 logements sociaux coûterait 10 milliards d’euros, soit trois fois le budget annuel du ministère du Logement.
La Confédération nationale de la construction (CNC) estime que «Le gouvernement se trompe dans le diagnostic si vous souhaitez simplement créer une grande entreprise publique pour construire et gérer des logements sociaux. » « La complexité bureaucratique et des ressources que cela entraînerait créer une entreprise qui à court terme devra être surdimensionnée pour être efficacemais à moyen terme, cela pourrait ne pas être viable », ajoute-t-il.
Cette « grande société de logements sociaux » ne serait pas nouvelle en Espagne : la société éteinte Institut national du logementcréé par le dictateur Francisco Franco en 1939, construit environ 10 millions d’appartementsune grande partie d’entre eux est protégée. Après sa dissolution en 1980, la plupart de ses propriétés ont été acquises par des particuliers, tandis qu’une autre partie est tombée entre les mains d’entités locales et régionales. Désormais, la plupart des autonomies (et certaines municipalités) disposent de leur propre société de logements sociaux. Même L’Administration Générale de l’État compte également plusieurs sociétés propriétaires de logements.certains d’entre eux avec des programmes de location sociale.
Le rôle de Sareb
La Société de gestion des actifs de la restructuration bancaire (Sareb) est l’un des organes d’exécution de la politique du gouvernement en matière de logement. Cette société, créée en 2012 pour sauver les caisses d’épargne en faillite, est l’un des plus grands propriétaires de logements et de terrains du pays. Depuis 2022, son actionnariat est contrôlé par le Fonds de Restructuration Ordonnée Bancaire (Frob), un organisme dépendant du ministère de l’Économie. Après avoir acquis la majorité du capital, l’Etat a proposé un changement dans les statuts de la ‘bad bank’dont l’activité se concentrait jusqu’à présent uniquement sur la vente de tous ses actifs pour rembourser sa dette, garantie par l’État.
Le président du gouvernement, Pedro Sánchez, lors de son discours de clôture du 41e congrès fédéral du PSOE, ce dimanche à Séville. / EFE/Julio Muñoz
Ce changement comprenait un mandat « utilité sociale »moment à partir duquel Sareb a commencé sa politique de logement. Sa première mesure fut Programme de location sociale avec accompagnementdestiné aux personnes en situation de vulnérabilité qui résident déjà dans des propriétés appartenant à l’entreprise publique. Ce plan prévoit une limitation du paiement du loyer à 30 % du revenu familial et une insertion ultérieure sur le marché du travail. Selon les dernières données, Il y a 8 000 foyers et 13 800 personnes dans ce programme.
Le deuxième en cours s’appelle Plan de Vienne. Il s’agit d’un projet de collaboration public-privé visant à céder une partie des terrains appartenant à l’entité, qui sont déjà inclus dans le Plan de logement locatif abordable (PVAA) du gouvernement. La Sareb va céder 50 terrains pendant 80 ans à des promoteurs et des fonds d’investissement, qui construiront 3 770 logements à louer à un prix limité. Ces appartements s’adresseront à un segment de la population plus riche que le précédent, mais qui n’a pas les moyens d’acheter une maison ou de payer les prix du marché, bien qu’il soit solvable.
Cependant, la grande inconnue qui entoure Sareb est son avenir. Cette société, créée pour drainer tous les actifs toxiques attribués par les entités financières après l’éclatement de la bulle, doit être dissoute avant 2027. L’entreprise a déjà assuré l’impossibilité de vendre toutes ses propriétés avant cette date, mais le gouvernement n’a pas encore pris de décision. Ce serait le logement idéal pour cette grande société de logements sociauxmais il nécessitera une reformulation, car il dispose non seulement d’actifs résidentiels, mais aussi de terrains ruraux et d’autres types d’actifs immobiliers, comme des bureaux, des entrepôts logistiques, des hôtels ou encore des centres commerciaux. Il convient de mentionner qu’elle est l’une des rares entreprises publiques qui n’est pas dirigée par des responsables politiques, mais par des fonctionnaires de carrière.

Plaque d’un complexe construit par le ministère du Logement sous le régime franquiste. /EPC
Le mystère de Sepes
En plus de la Sareb, le gouvernement dispose déjà d’une autre entreprise publique qui travaille dans le secteur résidentiel. Il s’agit du entité foncière de l’État Sepes, l’un des plus grands propriétaires fonciers de tout le pays. Son activité, ces dernières années, s’est concentrée sur le développement de parcs d’activités pour dynamiser les économies locales. Cependant, depuis la législature précédente, elle a lancé ses premiers projets dans le domaine du logement : ses statuts autorisent la construction, la location et la vente d’immeubles pour tout usage. Sans aller plus loin, L’Exécutif a canalisé, à travers le Sepes, achat d’un terrain appartenant au ministère de la Défense. L’exemple est l’ancienne caserne Campamento, qui va être transformée en un nouveau quartier.
Le principal problème du Sepes est que, suite au mandat constitutionnel, une fois l’urbanisation du terrain terminée, livre ces terres aux entités locales, qui sont celles qui exercent les pouvoirs. Cela se produira dans l’Opération Camp susmentionnée, dont le terrain finira entre les mains de la Mairie de Madrid (bien qu’il n’y ait toujours pas d’accord), qui sera celle qui prendra les décisions finales sur son avenir, au-delà des obligations d’urbanisme. qui sont inclus dans la conception du périmètre. Sur ces parcelles, la Mairie peut aménager des logements destinés à la location ou les vendre pour la construction d’appartements protégés, mais Ils ne resteront pas sous l’égide de la « grande société HLM » que l’Exécutif veut lancer.
L’Etat a déjà son propre promoteur (mais il le vend)
Le gouvernement dispose d’un promoteur public dans le périmètre de Sareb, Árqura Homes. Cette entreprise, lancée par la « bad bank » en 2019, fait la promotion de logements à vendre aux particuliers sur les terrains de l’entité, maximisant ainsi l’argent qu’elle tire du transfert des terres en friche. Sa gestion est confiée à un fonds d’investissement, Värde Partners, et en seulement cinq ans, elle a construit et livré plus de 4 000 appartements. Profitant de ses bonnes performances, Sareb a décidé de la vendre et a engagé Deloitte pour organiser un processus formel avec plusieurs candidats, désormais en cours.