Le phénomène de Enquête sur les logements d’Okupadas prolifère en Espagne et se démarque spécifiquement Barceloneselon une étude préparée par idéaliste, qui au troisième trimestre de 2024 a détecté 723 annonces des étages dans cette situation dans la ville. Ils ont supposé le 3,5% de l’offre locale, alors qu’ils ont atteint 7,6% dans toute la province. Comme l’explique ce journal aujourd’hui, les propriétaires qui ne savent pas comment déclencher un début ou ne peuvent pas faire face au processus judiciaire. Ils acceptent de vendre les bâtiments entre un 30 et 60% En dessous du prix du marché. La montée de ce sous-marché a généré un entreprise Pour certains investisseurs et squatters spécialisés qui conditionnent leur marche à des chiffres de 3 000 euros. Après un chômage discret payé sous la main, le logement est des réformes et ressemblait à une marge bénéficiaire importante.
Ces opérations, cependant, sont en proie à des zones grises légalement. Comment est une propriété qui ne peut pas être visitée? Comment se poursuit la route judiciaire? Une loi spécifique en vue? Ce sont quelques questions et réponses clés pour comprendre comment ces transactions fonctionnent, préparées avec la collaboration de l’avocat spécialisé Rosa M. Peris Vidal, conseiller juridique de la présidence du Cambra du propriétaire urbain de Barcelone.
Ils sont publiés dans les grands portails immobiliers. Ils sont faciles à trouver car ils sont toujours les maisons avec les prix les plus abordables de chaque zone. Portails comme Idéaliste Ils ont même un Filtre de recherche spécifique Pour les sélectionner, bien que toutes les entités et agences qui leur proposent utilisent la nouvelle étiquette. À l’heure actuelle à Barcelone, il y a des étages de ce type de 45 000 euros et jusqu’à 350 000 euros, à l’exception d’une exception de prix plus élevé. Les quartiers périphériques de la ville et les municipalités de la région métropolitaine concentrent la majeure partie de l’offre, mais existe également au centre de la capitale catalane. Les agences qui les vendent appliquent des commissions comparables à celles d’une vente normale ou établissent un minimum fixe si le prix est très bas.
C’est parfaitement légal La transmission de la maison occupée. Gardez à l’esprit que l’acheteur d’une propriété occupée est Soubrochera tous les droits et obligations pour avoir la pièce de vente. La situation d’occupation illégale Il doit être enregistré en acte public de vente et nécessitera le consentement de la partie d’achat. Il est entendu par occupation illégale que les occupants n’ont pas de titre équitable pour l’occuper, c’est-à-dire qu’ils n’ont pas en leur nom de bail ou une autorisation expresse du propriétaire.
De plus, il doit Spécifiez qui prend le relaisen cas de possible, du possible dommages cachés de la maison, car aucune des parties ne peut accéder à la maison: la partie de vente n’a pas la possession légale de la maison et l’acheteur ne peut pas l’inspecter.
Le calendrier de l’opération est incertain. Les investisseurs qui excluent ou ne parviennent pas à un accord rapide avec les Squatters en échange d’une compensation économique ou alternative d’hébergement doivent être destinés à la procédure juridique ordinaire. Il peut être long et coûteux, c’est pourquoi il ne peut pas être prédit lorsque le nouveau propriétaire aura la possession légale de la propriété.
Les coûts sont également incertains. Bien que l’adoption des tribunaux dure, le nouveau propriétaire doit également faire face aux dépenses communautaires, à des déversements ordinaires et extraordinaires, au paiement des frais, des taxes et autres. Lorsque le nouveau propriétaire obtient définitivement la possession légale de la Chambre, il doit également assumer des réparations pour les dommages existants dans les différents éléments de la Chambre ou de la réforme.
En raison de la situation particulière de ce type de logement, il peut être très difficile d’obtenir financement étranger pour l’acquérir. La pièce de vente doit être consciente que le montant de la maison à transmettre sera clairement inférieur à une maison gratuite similaire. Dans de nombreux cas, il représente environ 50% de la valeur marchande, en raison des risques légaux qui peuvent survenir pour la partie acquéreur.
Les entités bancaires hésitent à accorder un prêt hypothécaire À l’acheteur possible. Cependant, s’il l’accorde enfin, il faut tenir compte du fait que l’entité financière procédera à analyser soigneusement le risque que cette propriété implique, car Vous ne pourrez pas le visiter pour faire une véritable évaluation. Ils peuvent nécessiter des garanties supplémentaires ou une somme d’argent plus élevée comme entrée, afin qu’il y ait moins de pourcentage à payer en plusieurs versements. Et il est possible que vous appliquiez des taux d’intérêt plus élevés en gros risque en ce qui concerne les autres opérations. Pour tout ça, La chose habituelle est que ce sont les achats en espèces par des investisseurs spécialisés.
Oui, vous pouvez à travers le chiffre juridique du succession procédurale, Cela permet à une personne ou à une entité d’assumer la position d’une autre dans une procédure judiciaire qui est en cours. À ces fins, le Article 17 de la loi sur la procédure civile détermine que dans un processus judiciaire continu le transmission À partir du processus (dans ce cas, la transmission de l’immobilier), l’acquéreur, à condition qu’il l’accrédit correctement, puisse demander qu’elle soit prise dans le même poste que le vendeur occupait. Ainsi, L’acheteur peut poursuivre le processus d’expulsion dans la même position et les mêmes droits que ceux qui ont déjà arrêté le vendeur.
Il Loi sur le décret royal 1/2025du 28 janvier, qui approuve des mesures urgentes en matière d’économie, de transport, de sécurité sociale et de faire face aux situations de vulnérabilité, a de nouveau étendu la suspension des procédures d’expulsion et lance pour les maisons vulnérables sans alternative de logement, jusqu’au 31 décembre 2025. Il s’applique également à ces processus judiciaires parbureaux illégaux de l’immobilier, tant que le bailleur a le Grande condition de support. Dans les autres cas dans lesquels le bailleur ne l’est pas, s’il existe une situation de vulnérabilité résidentielle et économique avec les occupants de la propriété, la procédure peut être suspendue entre deux et quatre mois, selon que le propriétaire est une personne naturelle ou légale.
Cependant, cela dépendra de chaque cas spécifiquement, qu’il y ait ou non une opposition à la demande ou si les occupants ont le recours ou allèguent la vulnérabilité économique. Actuellement, avec lui effondrement judiciaire existant Dans les tribunaux de la justice, ce type de procédure Il peut durer parfaitement 24 mois ou plus.
Il est nécessaire d’examiner le cas et les circonstances spécifiques. La législation espagnole « souffre de procédures rapides et de garantie pour les propriétaires, comme dans d’autres pays », explique Peris. En ce sens, et du point de vue pénalnous devions nous concentrer sur le crime d’usurpationqui est celui dans lequel une personne occupe une propriété qui ne constitue pas le foyer habituel des propriétaires. À partir du 3 avril 2025, la loi organique 1/2025, du 2 janvier, qui a modifié la procédure afin que l’instruction de ce type de crime soit effectuée de manière plus rapide. Cependant, étant donné le «confiture» dans les tribunaux, la route rapide peut être élargie de quatre mois ou plus, précise.
Du point de vue civilLoi 5/2018, du 11 juin, connu familièrement sous le nom de «Expression d’expulsion», Il a été soulevé pour donner une réponse efficace aux squatters de logements illégaux, mais n’a pas donné les résultats attendus, car si l’Okupa présente devant le tribunal un faux contrat qui le légitime pour occuper la maison, ce qui est courant, affirme -, le point de vue du procès doit être célébré et, par conséquent, la réponse peut être dilatée plusieurs mois. Si, au moment de la demande d’exécution de la peine, les occupants prouvent qu’ils sont économiquement vulnérables, la procédure se poursuivra.
Oui. Toujours. Livre V de Code civil de Catalogne Il détermine que les éléments privés d’une communauté – les différents départements dont la propriété est intégrée est affectée, avec un caractère réel et répond au paiement des montants qui doivent leurs détenteurs, ainsi que les détenteurs précédents, en raison de la partie exposée, ordinaire et extraordinaire et comptabilisé à partir de janvier 1er décembre 31 de chaque année. Cela implique que Si l’acheteur n’a pas besoin que le vendeur contribueau moment de la vente de l’immobilier, Un certificat de dettes avec la communauté Cela prouve qu’il est conscient du paiement, La maison des dépenses dûs répondra. Et tout cela sans préjudice que la partie acquéreuse peut demander au vendeur de payer la dette jusqu’à l’acquisition du bien.
L’avocat spécialisé souligne que différentes initiatives sont gérées dans le domaine judiciaire concernant les professions, avant ce qui considère un «enregistrement législatif des biens». Récemment, les magistrats des sections criminelles de l’audience de Barcelone ont convenu que les propriétaires des maisons occupées illégalement sont dénoncées par la crime de coercition S’ils coupent les fournitures de la maison, contrairement à ce qui s’est passé jusqu’à présent.
D’autres magistrats, comme ceux de la Cour provinciale de Gérone, ont convenu approuver l’expulsion de la police Pas besoin d’autorisation judiciaire lorsqu’il est effectué pendant le Premières 24 heures. Et cette marche a comparu devant le Congrès des députés une proposition de droit afin d’autoriser le lancement d’occupants illégaux dans les 48 heures, dans le cas où ils ne présentent pas un titre ou un contrat valide. Néanmoinsrien de nouveau n’a été légiféré jusqu’à présent.