Andrea J. pleure depuis plusieurs semaines parce qu'en raison d'un « décret » de quartier, elle doit nettoyer le palier de son escalier dans le quartier de Sants-Montjuïc jusqu'à ce que les finances du communauté revenir La cause de la réduction des services agricoles est la retard de paiement, ce qui a amené cette petite communauté de 12 voisins à rester dans le rouge et même à voir l'usage de l'ascenseur en danger. « Il est inacceptable que le non-paiement de certains nous touche tous ou nous oblige à augmenter les cotisations », dit-il. Mais elle n'est pas la seule à porter plainte : le Collège d'Administrateurs de Finques de Barcelone-Lleida (CAFBL) souligne que entre 80 et 90% des communautés de la ville souffrent de défauts de paiement par un voisin, tandis que dans un quart des successions, le défaut est si récalcitrant que affecte son fonctionnement normal: la suppression des services ou les retards dans les travaux d'entretien, la réhabilitation des façades ou l'amélioration de l'accessibilité en sont généralement les principales conséquences.
L'entité des administrateurs de la capitale catalane a revendiqué il y a quelques jours un réforme législative demander quelque chose qui est désormais encore plus frustrant pour les communautés : que quand une maison est reprise pour ne pas avoir assumé l'hypothèque, être obligé de communiquer qui est le nouvel adjudicataire afin que les dettes envers leur communauté puissent être réclamées le plus rapidement possible et ne pas rester dans l'incertitude comme jusqu'à présent. « Quand quelqu'un arrête de payer son hypothèque, c'est parce qu'il a arrêté de payer les charges communautaires bien avant… », réfléchit-il. Lorenzo Vinas, président de l'association professionnelle, qui est continuellement confrontée à ce type de situation. Entre la période de non-paiements antérieurs aux communautés, les processus de saisie hypothécaire et le résultat ultérieur de la vente de la propriété, les dettes augmentent d'année en année sans que les quartiers dans ces cas-là le sachent à qui se plaindre et être lente et compliquée pour les banques à assumer la dépense.
« C'est désespéré et cela affecte grandement la coexistence des communautés », ajoute Viñas. Mais aussi les processus de une délinquance enracinée en général, ils sont coupables de pièces dans les façades, les halls, les installations d'ascenseurs, l'entretien et d'autres interventions que de nombreux quartiers reportent réunion après réunion parce qu'ils n'ont pas de fonds et que ceux qui paient ne sont pas disposés à augmenter les frais pour couvrir les déficits. Autour d'un 25 ou 28% des exploitationsestiment-ils, souffrent de ce mal plus grand.
Au cours des deux dernières années, la situation est stabilisémais compte tenu de l'augmentation du coût des prêts hypothécaires et de la pression que de nombreux ménages subissent de ce fait, les employeurs prévoient un amélioration des défauts à court et moyen terme.
« Nous sommes 14 et il y a deux débiteurs et un autre qui refuse de payer »
Dans une autre propriété de Nova Esquerra del Eixample, il y a quelques années, ils ont essayé de passer le contrôle technique des bâtiments (ITE) obligatoire, mais quelques défauts graves sont apparus (quelques fissures sur la façade arrière, entre autres) qui doivent être corrigés pour avoir le feu vert. « Cela coûterait environ 2.000 euros par voisin, mais nous sommes 14 et il y en a deux qui doivent plus que cet argent et un autre qui refuse de payer les améliorations », se plaint Mercedes D., voyant que les non-payeurs font le effort du reste des résidents titanesque et votre attente.
Une propriété voisine dans l'Eixample. / Élisenda Pons
Il administrateur Alberto Izquierdo, qui est également secrétaire de la CAFBL, raconte le cas d'une ferme avec seulement cinq voisins où ils étaient autogérés, jusqu'à ce qu'ils subissent des glissements de terrain qui les ont obligés à subir d'importantes réhabilitations en même temps qu'un dossier disciplinaire était ouvert pour cause de l'état du bien que vous préférez ne pas localiser pour des raisons de protection des données. « Ils avaient une capacité économique limitée et au rez-de-chaussée il y avait une personne qui ne pouvait rien payer, donc nous avons pris en charge l'administration sans facturer au départ, nous avons formé la communauté et obtenu un prêt pour réaliser les travaux », ce qui représente environ une mission impossible en raison de l'insolvabilité des voisins.
Non-payeur par insolence ou par nécessité
Ce spécialiste distingue le défaillant qui profite de savoir que les procédures sont lentes et que les collectivités ne poursuivent en justice que dans les cas de dettes de plus d'un an et demi, et celui qui a d'autres priorités économiques mais finit par payer in extremis. Mais il y a un défaillant par nécessitéqui n'ont vraiment pas les moyens de payer et qui, en général, Il y a une « solidarité de quartier » et moins de pression essayer de résoudre la situation avec patience. Se souvenir du cas touchant d'un homme âgé, dans le centre de Barcelone, avec un revenu modeste qui a admis qu'il ne pouvait en aucun cas payer les frais, mais qui aurait voulu le faire, il a donc choisi de payer un tiers de ce qui correspondrait lui a fait un geste et a arrêté d'utiliser l'ascenseur — par honte — alors qu'il habitait au cinquième étage.
Ce n'est pas habituel, parce que Il y a aussi le défaillant qui ne bronche même pas aux exigences et est étranger à la situation de la communauté. En Catalogne, « on ne peut pas vous interdire de bénéficier des services communautaires même s'ils ne sont pas payants », souligne Viñas. Quelque chose qui, dans certains cas, exaspère le reste des résidents, qui viennent faire un cotisation excédentaire économique afin que les exploitations agricoles ne soient pas affectées. « Le problème le plus grave concerne les petits immeubles avec peu de propriétaires, où un ou deux défaillants affectent déjà les autres, parce que l'argent n'est pas suffisant pour les dépenses courantes ou qu'ils doivent temporairement prolonger les échéances.
Le nombre de débiteurs s'est stabilisé au cours des deux dernières années, mais devrait augmenter en raison de la hausse des prix des prêts hypothécaires.
Quand le résultat se termine dans tribunaux La charge pour la communauté est encore plus lourde, car elle doit dans un premier temps assumer les frais d'avocat et d'avocat, ce qui signifie que la dette atteinte s'élève généralement à plus d'un an et demi de non-paiements et que les actions à entreprendre sont passées. par l'assemblée de quartier. Ils seront alors confrontés plus de deux ans de processus, compte tenu de « l'effondrement » judiciaire, tandis que le découvert de la personne concernée augmente chaque jour.
Il existe des situations, au-delà de la perte d'emploi ou de la maladie, qui affectent le revenu du défaillant forcé. Par exemple, les cas de divorce, souligne Izquierdo, où, en raison de désaccords ou de confrontations, aucun des propriétaires en désaccord n'assume sa responsabilité. Mais le plus criant pour les administrateurs est celui de exécutions bancaire, car cela pourrait être corrigé par une réforme législative qui faciliterait le recouvrement des dettes communautaires et soulagerait de nombreuses caisses de quartier.