Le marché immobilier espagnol a subi un déficit de plus de 730 000 logements depuis 2021, selon les estimations de CaixaBank Research. En incluant les logements gratuits et les logements protégés (VPO), seuls 474 000 logements ont été achevés dans un contexte de croissance démographique notable : depuis, 1,2 million de logements ont été créés en Espagne. La forte demande, ajoutée à une offre insuffisante et inélastique et à une forte hétérogénéité territoriale, indique le rapport de la banque, souligne un marché immobilier marqué à son tour par l’incertitude économique générée par la guerre au Moyen-Orient.
L’année dernière, la demande de logements a atteint des niveaux jamais vus depuis avant la crise financière. 714.200 ventes et achats ont été enregistrés, une croissance de 11,5% qui s’ajoute à l’augmentation de 9,7% enregistrée en 2024. Cependant, l’insuffisance structurelle de l’offre, particulièrement accentuée à Madrid, Barcelone, Valence, Alicante et Murcie, où se concentre près de la moitié du déficit de nouvelles constructions, continuera à être le facteur clé qui détermine l’évolution du marché et la pression sur les prix dans les années à venir, souligne le Service de recherche de CaixaBank.
Il n’est pas toujours construit là où il faut
Le rapport prévient que l’augmentation de l’offre de nouveaux logements ne se produit pas toujours là où le déficit est le plus important. En 2025, les nouveaux visas de construction en Espagne ont augmenté de 11,8 %, un taux inférieur à celui de 2024 (24,6 %). En outre, et compte tenu du fait que le cycle actuel présente une forte dispersion territoriale des prix, il existe une relation clairement négative entre le déficit accumulé de logements et la croissance des visas.
Dans les provinces avec des déficits relatifs plus élevés comme Tarragone, Castellón ou Murcie, les nouveaux visas ne couvrent même pas 10% du déficit, tandis que d’autres comme Séville, Navarre, Cordoue ou Asturies montrent une forte intensité de nouvelles constructions. Une tendance qui s’explique par l’existence de restrictions locales (foncières, réglementaires, coûts ou capacité administrative) qui limitent la réponse de l’offre sur les marchés les plus tendus. Tant que ce déséquilibre persistera, préviennent-ils, le déficit continuera de s’accumuler dans les provinces les plus en difficulté.
Les prix vont continuer à augmenter
Le niveau élevé des prix atteint limite la capacité d’achat des ménages, pénalisant notamment les jeunes et les familles ayant moins de patrimoine, prévient la Banque d’Espagne qui, dans son Enquête financière familiale (EFF), indique que la proportion de ménages propriétaires de leur logement principal est tombée à 70,6% en 2024, le niveau le plus bas de la récente série. Malgré cela, la richesse nette des ménages a augmenté de 3 % par an entre 2022 et 2024 et la dette a été réduite de 4,8 % par an. Un scénario d’amélioration inégale de la richesse que la Banque d’Espagne attribue avant tout au désendettement des familles et au poids plus important des actifs financiers, plutôt qu’à une augmentation intense de la richesse brute.
Les prévisions indiquent que les prix de l’immobilier continueront de croître en 2026-2027, bien qu’à des rythmes un peu plus modérés qu’en 2025 et avec une forte disparité territoriale. Il y aura « des augmentations plus importantes dans les provinces où la demande était jusqu’à présent plus contenue, et des avancées plus modérées dans les marchés les plus dynamiques, où des signes d’épuisement sont déjà observés », prédit la banque, qui attribue le dynamisme de la demande de ces dernières années à la croissance démographique, à l’amélioration du pouvoir d’achat, à la solidité du marché du travail et aux conditions financières favorables.
La politique monétaire affecte la poche
La guerre en Iran a accru l’incertitude sur les marchés financiers et pourrait générer un nouveau choc économique mondial qui affecterait également l’économie espagnole, prévient CaixaBank Research. Un impact à travers trois canaux : l’inflation, qui devrait atteindre 3% ; la demande extérieure et le canal financier, au cas où les taux d’intérêt augmenteraient et les conditions financières se resserreraient.
En mars déjà, l’Euribor a connu un rebond notable, mais insuffisant pour avoir un impact substantiel sur l’ensemble du premier trimestre. Les marchés anticipent entre deux et trois hausses de taux de la BCE au cours de l’année 2026. Si le resserrement monétaire finit par se concrétiser, en fonction de l’évolution du conflit, son effet serait plus perceptible en 2027 qu’en 2026, analyse l’entité catalane.
Les taux d’intérêt, loin d’être une variable abstraite, conditionnent directement les décisions de dépenses de millions de ménages. Au quatrième trimestre 2025, la consommation médiane des ménages espagnols hypothéqués à taux variable a augmenté d’environ 30 euros alors que leur paiement médian a été réduit d’environ 40 euros. Autrement dit, ils ont consacré environ les trois quarts des économies réalisées à l’hypothèque. L’inverse s’est produit avant l’été 2024, lorsque l’inflation s’est stabilisée à des niveaux légèrement supérieurs à 2 % et que la BCE a entamé un processus d’assouplissement monétaire : la consommation de ces mêmes ménages était inférieure de 2,7 % à ce qu’ils auraient eu sans les augmentations de l’Euribor.
Cela ressort clairement de l’article de CaixaBank Research « La transmission du cycle des taux d’intérêt aux ménages espagnols », qui montre comment la politique monétaire du dernier cycle a clairement influencé, bien qu’avec une intensité modérée, la consommation des ménages espagnols ayant des prêts hypothécaires à taux variable, exposés aux hausses et aux baisses de l’Euribor car le paiement hypothécaire est actualisé, normalement sur une base annuelle, en fonction du niveau de ce taux.
En 2025, 36,6% des crédits immobiliers étaient constitués à taux variable et 63,4% à taux fixe. 85 % des prêts hypothécaires accordés après 2015 par Caixabank, leader en Espagne avec une part de marché de 26 %, l’ont été à taux fixe en raison de la protection qu’elle offre contre les hausses de taux dans des scénarios d’incertitude financière.