L’année dernière, la construction de logements a enregistré son deuxième pire chiffre depuis la pandémie, après que seulement 88 254 logements aient été achevés, soit près d’un tiers de tous ceux nécessaires, puisque la création de nouveaux logements a atteint 226 000 unités. Le manque de main-d’œuvre et d’accès à l’énergie, entre autres, sont quelques-unes des causes de ce manque d’activité, dans un contexte où chaque année de plus en plus de logements sont nécessaires, plus de 700 000 propriétés compte tenu du déficit accumulé ces dernières années.
Entre janvier et décembre, selon les données du ministère du Logement, la construction de seulement 88 254 logements a été achevée, soit 9,8 % de moins qu’en 2024. Cela place 2025 comme la deuxième pire année des cinq dernières années en matière de construction de nouveaux logements : les travaux sur un nombre moins important de logements n’ont été achevés qu’en 2023, lorsque 87 565 logements ont été livrés, et en 2020, en pleine pandémie, lorsqu’ils ont été achevés. 85 535. En ce sens, les perspectives ne sont pas prometteuses. Dans les années à venir, la construction ne connaîtra pas une croissance exponentielle, selon le consensus du marché.
CaixaBank Research, dans son dernier rapport, a indiqué que « nous ne verrons guère de logements achevés au-dessus de 100 000 unités tout au long de l’année 2026 ». Bankinter partage cette approche, qui explique dans un de ses documents que le manque d’offre « ne sera pas inversé » dans les trois ou cinq prochaines années en raison de l’inertie due aux délais de développement et de construction. « Nous pouvons affirmer avec certitude que dans les trois prochaines années, les logements achevés ne couvriront même pas la moitié de la demande estimée, et pour augmenter ce chiffre dans le futur, il est nécessaire que les administrations publiques libèrent des terrains et accélèrent les développements urbains et les changements d’usage », affirment-ils.
Quelles en sont les causes ?
Le département d’analyse économique de l’entité dirigée par Gonzalo Gortázar cite quatre raisons pour lesquelles la construction massive n’a pas lieu : le manque de main d’œuvre, les retards d’approvisionnement, les goulots d’étranglement dans les infrastructures électriques et la lourde charge réglementaire. Ce n’est pas la première fois que la banque met l’accent sur la main-d’œuvre et le coût des matériaux de construction comme l’une des causes. Dans un précédent rapport, il soulignait déjà que « l’offre ne répond pas pleinement à cette force de la demande ». Parce que?
La banque pointe dans deux directions : la taille des entreprises du secteur de la construction — 84 % d’entre elles ont entre zéro et deux salariés — et le pourcentage de personnes employées dans le secteur de la construction, autour de 7 % du total, bien loin des 13 % atteints en 2008. Une autre étude récente, celle de l’Université de Las Hespérides, a souligné que la construction est le secteur avec le plus d’emplois vacants en Espagne, le vieillissement des travailleurs, le déficit de formation professionnelle et l’augmentation du coût du travail par travailleur. —11,2% entre 2019 et 2023—, en plus d’une augmentation de près de 30% des coûts matériels comme autres causes.
« Nous mettons en garde depuis longtemps contre le déficit accumulé de logements en Espagne, qui augmente chaque année. Malgré une légère augmentation de la production de logements mis en chantier, le rythme actuel est insuffisant pour pouvoir répondre au nombre croissant de nouveaux logements. Si nous ne résolvons pas le problème du manque d’offre en appliquant des mesures dans ce sens, nous continuerons à augmenter le déficit, qui deviendra structurel et coûtera plus cher à résoudre à court et moyen terme », commente la principale association nationale du secteur, l’Association des Promoteurs et Constructeurs de Espagne. (APCE).
CaixaBank Research parle dans le même sens. « Bien qu’il existe un large consensus entre le secteur du développement et les administrations publiques sur la nécessité urgente d’augmenter l’offre de logements, les mesures d’offre mettent du temps à se matérialiser et leurs effets seront progressifs, en fonction de la capacité d’exécution et de la libération des terrains. Pour accélérer la réponse de l’offre à court terme, il est essentiel d’accélérer de manière décisive les permis et les processus de planification urbaine, ainsi que d’activer les terrains publics déjà disponibles, souligne-t-il.