Le célèbre économiste Gonzalo Bernardos, l’une des voix les plus reconnaissables et souvent controversées des débats économiques télévisés, se montre optimiste quant au marché immobilier espagnol.
En début d’année, il a dessiné un scénario pour 2025 dans lequel une confluence de facteurs permettra à un grand nombre de personnes, notamment des jeunes, d’accéder enfin à l’achat d’un logement. Son analyse s’appuie sur un changement radical des conditions de financement et sur la situation insoutenable du marché locatif.
Face au panorama d’incertitude qui a dominé ces dernières années, marqué par la hausse des taux de la Banque centrale européenne (BCE) et la hausse des prix des prêts hypothécaires, Bernardos projette un horizon d’opportunités.
Selon l’économiste, cette année a été une année d’inflexion grâce à l’assouplissement de la politique monétaire et à la nécessité pour les entités bancaires de dynamiser leur activité. Cette « tempête parfaite », comme il la décrit, a non seulement réactivé la demande, mais va ouvrir la porte à une tranche de la population jusqu’ici systématiquement exclue de l’accès à la propriété.
Le moteur du changement
Le pilier fondamental sur lequel repose la prévision de Bernardos est l’évolution des conditions de financement. « Nous nous retrouvons en 2025 avec des taux d’intérêt très bas », affirme-t-il avec insistance.
Cette baisse, déjà évoquée lors des premières réductions de la BCE en 2024, se traduira par des prêts hypothécaires considérablement plus abordables. L’économiste catalan souligne un deuxième facteur clé : la stratégie des entités bancaires elles-mêmes. « Les banques, pour gagner plus que l’année précédente, doivent prêter plus d’argent », explique-t-il.
Ce changement de paradigme est crucial. Courant 2023 et une partie de 2024, la politique des banques a été restrictive, avec des critères de solvabilité très exigeants qui ont laissé de côté une grande partie des candidats. Cependant, dans un environnement de taux bas, la marge bénéficiaire par transaction est réduite, obligeant les entités à augmenter le volume des prêts accordés pour maintenir leur rentabilité. Selon les mots de Bernardos : « Ceux à qui on a dit non en 2023 recevront désormais un oui ». Ce virage stratégique bénéficiera directement aux profils aux revenus modérés et à l’épargne limitée, qui étaient jusqu’ici carrément rejetés.
Une nouvelle génération de propriétaires à l’horizon
L’impact le plus significatif de cette nouvelle situation, selon l’analyse, se fera sentir sur la population jeune. « Beaucoup de jeunes pourront acheter une maison en 2025 », a déclaré Bernardos. Cette déclaration s’attaque directement à l’un des plus grands problèmes structurels de l’Espagne : la difficulté d’émancipation et d’accès au logement pour les nouvelles générations. La combinaison de salaires précaires et d’un marché locatif incontrôlé a créé un retard de demande de la part d’acheteurs potentiels qui, malgré la sécurité de leur emploi, n’ont pas les moyens de contracter un prêt hypothécaire.
Bernardos a également annoncé où se concentrerait cette nouvelle vague d’achats : dans les communes de classe moyenne et les zones périphériques des grandes capitales. Le centre des villes comme Madrid ou Barcelone restera prohibitif pour la plupart, mais les zones métropolitaines et les villes-dortoirs offriront une alternative viable. Cette tendance non seulement soulagera la pression sur les centres urbains, mais pourrait également revitaliser économiquement ces zones, créant de nouveaux pôles de développement. L’accès à la propriété est présenté comme la seule solution logique pour ceux qui voient comment la location consomme une part disproportionnée de leur pouvoir d’achat sans générer de richesse.
L’investissement comme refuge
Au-delà de l’achat à usage résidentiel, Gonzalo Bernardos défend l’investissement immobilier comme l’une des stratégies les plus intelligentes dans le contexte actuel. La principale raison est la situation critique du marché locatif, qu’il qualifie de « absolument en ébullition ». Avec une offre de plus en plus rare et des prix qui ne cessent d’augmenter, payer un loyer mensuel est devenu un fardeau économique pour des millions de familles. Il est donc fortement recommandé d’acheter.
Son argument est renforcé par une projection de rentabilité audacieuse. « Je m’attends à ce qu’en achetant maintenant et en revendant dans cinq ans, si vous vous endettez beaucoup pour acheter une maison, vous puissiez obtenir un rendement annuel de 25 à 30 % », explique-t-il. Bernardos n’a pas peur de l’endettement ; en fait, il le considère comme un outil clé pour maximiser les profits. Prenant son propre cas comme exemple, il admet : « Je suis très endetté et le montant de mon loyer est normal, mais comme le dénominateur (l’investissement initial) est petit, j’obtiens un grand rendement. » Pour l’économiste, les années à venir offriront des « rendements athéotiques » pour ceux qui savent profiter du moment, positionnant la brique non seulement comme une valeur refuge, mais comme un véhicule de croissance d’actifs sans précédent dans le paysage financier actuel.