En Espagne, des milliers de conflits de propriétaires liés à des déversements et des travaux extraordinaires sont traités chaque année, des actions qui dérivent souvent des litiges par violations ou modifications des accords précédents. Cette situation est aggravée dans les cas où il existe des pactes anciens qui exemptent certains propriétaires de paiements, et ces accords sont ignorés lors des votes ultérieurs.
La Cour suprême a récemment confirmé qu’elle ne pouvait pas être forcée de contribuer aux dépenses d’une communauté s’il existe un pacte antérieur qui exempte ceux qui ont voté. Ceci est dérivé d’un jugement final qui défend la protection des droits acquis conformément au régime de la loi sur les biens horizontaux.
Se répandre dans une communauté de propriétaires. / La volet
Le cas analysé a commencé en 1994, lorsqu’une communauté de voisins a décidé d’installer un ascenseur. Bien que la majeure partie du bâtiment ait voté en faveur, il a été expressément convenu qu’ils ne se permettaient que le travail qui l’a soutenu. Depuis lors, les voisins des «dissidents» étaient exempts de ce déversement.
Les pactes précédents sont liés
En 2018, la communauté a tenté d’examiner ce pacte et de demander le paiement à tous, y compris les bénéficiaires de l’exemption. Ils se sont appuyés sur la réforme du droit 8/2013 sur l’accessibilité universelle, qui définit l’ascenseur comme un élément obligatoire dans les communautés. Mais la Cour suprême a déclaré ce changement vide d’avoir manqué à l’unanimité parmi les propriétaires touchés.
Un ascenseur dans une vieille ferme à Barcelone. / Julio Carbó
Ce sont les aspects clés de la peine de la Haute Cour:
- Reconnaissance de la nature contraignante des pactes précédents adoptés à l’unanimité.
- Impossibilité d’appliquer de nouvelles lois avec un caractère rétroactif dans des situations consolidées.
- Besoin de modifications des droits individuels pour avoir le consensus de toutes les personnes touchées.
- Nullité de l’accord de 2018 en ne respectant pas le pacte initial.
- Protection des droits acquis contre les réformes législatives ultérieures.
Œil avec un caractère rétroactif
La chambre civile suprême souligne que « les normes ultérieures ne peuvent pas être appliquées rétroactivement lorsqu’ils affectent les situations juridiques consolidées » et que « le simple fait qu’une loi ultérieure accorde une nouvelle nature juridique à un élément commun n’implique pas qu’une exemption valablement convenue peut être laissée sans effet. »
Un logement / Europa Press
Ce jugement implique un avis pour les administrateurs des communautés: Avant d’essayer de modifier les accords, il convient de vérifier s’il y a des exemptions à unanimité acceptées. Si c’est le cas, tout changement doit avoir à nouveau ce consensus complet.