Cette même semaine, le portail Idealista propose le chiffre à la Pyrrhus de 728 appartements en location longue durée à Barcelone. En réalité, il y en a encore moins, car même si ce filtre de recherche est utilisé, de nombreuses annonces apparaissent qui plus tard dans leurs petits caractères précisent qu’elles ne sont louées que par saison. La chute libre de l’offre traditionnelle est allée de pair avec la maîtrise des hausses de prix. On pourrait dire qu’ils sont la croix et le visage des changements promus au cours des deux dernières années, lorsque la première mesure a été prise pour contrôler le marché locatif en Catalogne, en imposant une limite aux loyers dans les zones dites stressées par leur forte demande et l’augmentation des prix.
Dans la capitale catalane, même si Incasòl ne dispose pas encore de données pour le dernier trimestre 2025, l’accès au logement reste une question en suspens. Ces huit clés synthétisent les meilleurs et les pires effets des mesures de la Generalitat dans la première communauté qui a appliqué les outils autorisés par la loi sur le logement 2023.
En limitant les hausses à l’actualisation convenue (IRAV ou CPI), les prix des loyers ont stoppé leur escalade effrénée. Sur l’ensemble de l’année 2021, les nouveaux contrats de location ont été signés pour une moyenne de 888 euros, contre 1 000 en 2022 et 1 101 euros en 2023. Le bilan de 2024 montrait déjà le confinement (1 098), alors que 2025 clôturait son premier trimestre à 1 087. Cependant, depuis lors, la tendance est à une légère augmentation. Au troisième trimestre (dernières données publiées), il s’élevait déjà à 1 153 euros en moyenne par contrat signé. L’actualisation annuelle des loyers peut être une raison, même si la Chambre foncière prévient que le confinement comporte des nuances importantes : les logements récemment loués ont en moyenne 72 m2, contre 75 m2 deux ans auparavant, car on a tendance à vivre dans moins de mètres carrés pour économiser. Autrement dit, le mètre carré coûte encore plus cher.
Immédiatement après la réglementation d’il y a deux ans, l’approvisionnement à long terme a été transféré vers des contrats saisonniers. En reprenant l’exemple des données publicitaires de cette semaine, 1.868 appartements temporaires ont été proposés, soit plus du double du nombre de ceux déclarés pour une longue durée. Bien que leur chiffre d’affaires soit beaucoup plus élevé (ils peuvent être embauchés pour deux mois puis revenir sur le marché), le même portail immobilier a connu depuis la nouvelle législation une diminution de 56% des appartements en location traditionnels (en termes de volume total au cours du dernier trimestre 2025, par rapport au premier trimestre 2024) et une augmentation de 58% du volume des appartements temporaires. Les nouvelles réglementations visant à limiter les prix de ces derniers n’ont eu aucun effet sur le marché de Barcelone, car prouver l’usage réel de la maison (s’il s’agit de vacances ou de loisirs, les prix sont libres) est complexe et donne lieu à des pièges. Les dernières données d’Incasòl révèlent également qu’à Barcelone, le solde entre les ajouts et les annulations de contrats est devenu négatif.
Sans possibilité d’appliquer librement des augmentations, comme avant la limitation en vigueur depuis mars 2024, de nombreux propriétaires choisissent de conserver leurs locataires au lieu de chercher des remplaçants à la fin d’un contrat de 5 ans, choisissant de les prolonger ou de les renouveler. Beaucoup préfèrent la sécurité du locataire qui ne pose pas de problèmes à un loyer plus élevé. Cette situation donne de la stabilité aux habitants, comme le souligne le Sindicat de Llogateres – qui prône même des contrats à durée indéterminée – puisqu’ils peuvent s’enraciner dans les quartiers sans déplacements continus. Mais la contrepartie est qu’à mesure que le chiffre d’affaires diminue, l’offre qui apparaît sur le marché est de plus en plus réduite, ce qui nuit aux nouveaux locataires. Le Collège d’Administrateurs de Finques de Barcelona i Lleida propose des données qui brisent certains mythes sur la durée : 60 % des contrats se terminent avant leur expiration. Et parmi ceux-ci, dans 90% des cas, c’est par décision du locataire, dont les besoins ou la situation changent.
Un autre point favorisé par les mesures de contrôle est d’éviter les abus immobiliers en donnant plus de transparence au processus dès l’annonce. Vous devez préciser les revenus antérieurs, le cas échéant, ou le prix indiqué par l’indice, ainsi qu’identifier s’il s’agit d’une maison de petit ou de grand propriétaire, entre autres informations. De plus, c’est désormais le propriétaire qui paie les frais de traitement. Concernant les honoraires, le locataire peut vérifier si le prix demandé est conforme à la réglementation. Cependant, le paradoxe survient : la rareté du produit est telle que de nombreux locataires acceptent sans se poser de questions le prix demandé, même s’il ne correspond pas à l’indice ou à un loyer antérieur. De nombreuses publicités continuent de présenter des irrégularités, qu’Habitatge peut en principe sanctionner sévèrement, même si cela nécessite généralement une plainte préalable.
Une agence immobilière à Barcelone, dans une image d’archive. /EP
Le manque d’appartements disponibles sur le marché locatif a déclenché une véritable bataille pour chacune des propriétés mises sur le marché. Selon la dernière analyse d’Idealista, 65 candidats en moyenne pour chaque appartement à louer au cours du dernier trimestre 2025, soit 57% de plus qu’au début de 2024. Les logements les plus attractifs avec des prix plus modérés sont généralement beaucoup plus proches, avec même des centaines de candidats. Pour cette raison, les locations express à Barcelone (en moins de 24 heures après l’annonce) représentent déjà 36 %. Cette rude concurrence laisse de côté les locataires moins solvables, ou encore les familles qui, même si elles sont solvables et disposent de références favorables, se retrouvent à l’écart des profils aux revenus plus élevés et qui bénéficient désormais de revenus contenus, souligne le secteur. Cela a également rendu l’accès au logement plus difficile pour des groupes tels que les migrants et les familles monoparentales et a poussé la demande vers d’autres municipalités environnantes qui battent également des records.
L’une des grandes lacunes de la réglementation est que l’indice ne s’applique pas aux logements de moins de 30 m2 ou de plus de 150 m2 (qui n’étaient pas loués auparavant), ce qui donne lieu à des prix libres et souvent exorbitants. Ainsi, il existe des mini-appartements de 28 mètres qui sont proposés plus chers que d’autres de plus grandes dimensions qui respectent la limite. Et à l’autre extrême, les propriétaires disposant de plus de ressources financières et possédant de grandes propriétés sont exonérés, sauf s’ils étaient auparavant loués et doivent alors maintenir ledit loyer en ajoutant des mises à jour annuelles. Dans le même sens, la récente réglementation des colocations ou des appartements exploités par chambres, où le montant du loyer ne peut excéder le prix limite du logement, profite aux propriétaires décrits ci-dessus.
La Chambre des Propriétés, la CAFBL et les API ont reçu une avalanche de requêtes, tant de la part des professionnels que des utilisateurs, sur les mesures et leur application, compte tenu de l’ambiguïté de certains concepts. Tout d’abord, sur les taxes et frais qui peuvent être reflétés dans le contrat de location, qui ne sont finalement que ceux du contrat précédent, ou ils peuvent tous être ajoutés (IBI, communauté…) si le logement n’a pas été loué auparavant, et cela est convenu par les deux parties. Mais aussi sur les informations obligatoires avant de signer, ou sur les critères controversés dans la définition de grand propriétaire, que l’Agència de l’Habitatge a interprété de différentes manières, et ne précise aujourd’hui pas dans les FAQ de son portail, concernant les copropriétés et leurs coefficients. Les juges ont choisi d’appliquer leurs propres critères, et même l’interprétation de la Conselleria d’Economia est plus flexible.
Au-delà des interprétations évoquées ci-dessus, toutes les associations patronales et les associations professionnelles du secteur ont constaté à l’heure actuelle « l’incongruité » ou « l’incompréhensible » du critère du grand exploitant applicable en Catalogne. La limite a été fixée à la possession de cinq propriétés résidentielles ou plus par zone stressée (Barcelone fait partie de la première zone, définie en 2024 et composée de 140 communes), soit un total de 1 500 m2. L’incongruité réside dans le fait que le propriétaire, par exemple, de quatre appartements de 250 mètres carrés dans une zone qui vaut des millions ne serait pas un grand propriétaire, alors qu’un propriétaire de cinq petits appartements pour lesquels il aurait pu payer environ 100 000 euros le serait à la périphérie d’une commune peu valorisée. En outre, ils devraient s’inscrire au registre public, dont la constitutionnalité est mise en doute par le secteur et certains partis politiques, et respecter des conditions plus restrictives lors de la location de leurs propriétés. De plus, ce « petit grand détenteur » (qui dans de nombreux cas choisit de vendre et de louer les biens immobiliers) est placé dans le même sac que les grands fonds.