Julio (60 ans) et Laura (56 ans) ont acheté leur première maison en 1991 sur plan. Il leur faudra attendre 1994 pour pouvoir emménager, juste après leur mariage. Le payer « sur le terrain » aurait signifié à ce couple un peu plus de trois ans de plein salaire – ils ont gagné deux millions et demi de pesetas et l’appartement a coûté huit millions -, bien loin des presque dix ans qu’il faudra aujourd’hui à Daniel (31 ans) pour acheter la maison de ses rêves à Madrid, pour laquelle il aura besoin de l’aide de ses parents. En 2025, en Espagne, l’acquisition d’un logement coûte en moyenne sept ans et demi de salaire complet – moins bien sûr que les neuf années réalisées dans la bulle – un chiffre qui double les trois ans et demi requis en 1997 et moins de trois ans en 1987. La crise du logement a déclenché, entre autres, un débat générationnel. Était-il plus facile d’acheter une maison il y a vingt ou trente ans qu’aujourd’hui ? Les jeunes ne font-ils pas des efforts et n’épargnent-ils pas suffisamment ? La réponse est toujours la même : cela dépend.
Eurostat montre qu’au cours des vingt dernières années, l’âge d’émancipation des jeunes Espagnols est resté pratiquement inchangé, entre 28 et 30 ans, bien qu’avec une tendance à la hausse. En revanche, les salaires annuels nécessaires pour acheter une maison n’ont fait que monter en flèche, selon la Banque d’Espagne, poussant les jeunes à louer. La série historique du superviseur bancaire indique qu’en 1987, il fallait seulement 2,9 ans pour acquérir un appartement, un chiffre qui a atteint 9,3 ans dans les pires années du « boom » immobilier, en 2008. Par la suite, après l’éclatement de la bulle, ce chiffre a diminué à mesure que les prix de l’immobilier baissaient, jusqu’à atteindre un minimum de 6,6 ans en 2015, pour augmenter à nouveau dans la chaleur de ce nouveau cycle immobilier expansionniste et grimper à 7,5 ans à la fin de 2025.
Javier Muñoz, responsable du secteur socio-économique de la plateforme du Conseil espagnol de la jeunesse, lié au ministère des Affaires sociales, souligne que ce phénomène se traduit par « un retard généralisé dans les projets de vie ». « L’impossibilité d’accéder à un logement dans des conditions abordables retarde l’âge de l’émancipation, qui en Espagne est déjà bien au-dessus de la moyenne européenne. Cela a des répercussions, rend difficile la constitution d’un logement, conditionne les décisions – comme avoir des enfants ou développer un projet de vie autonome – et génère une dépendance prolongée à l’égard du milieu familial », ajoute-t-il.
Même si la moyenne du marché atteint sept ans et demi, elle n’est pas la même dans toutes les régions espagnoles. La réalité est que la différence de salaires entre les communautés est plus petite que le prix des maisons. Par exemple, en Estrémadure, la région où les logements sont les moins chers d’Espagne, acheter une propriété de 80 mètres coûte en moyenne 55 700 euros, selon le Conseil général des notaires, tandis que le salaire moyen est de 23 700 euros. En revanche, à Madrid ou en Catalogne, ce même appartement vaut jusqu’à 400 % de plus, même si la masse salariale n’est que de 36 % plus élevée. C’est encore pire dans les zones touristiques, comme les îles Baléares, les îles Canaries ou les zones de la Costa del Sol, où la différence entre les deux grandeurs est encore plus grande car les emplois dans la zone sont moins qualifiés.
Les « baby-boomers » ont-ils fait plus d’efforts ?
Face à ces données, le régulateur bancaire donne un conseil. Et les acquéreurs de la génération En moyenne, le premier versement d’un prêt hypothécaire en 1987 représentait plus de 42 % du salaire, un pourcentage qui dépassait 72 % en 1991 ou 53 % en 2008. En revanche, aujourd’hui, il atteint à peine 35 %, mais ces dernières années, il tourne autour de 30 %. La raison n’est pas que les jeunes gagnent plus, mais que, après l’éclatement de la bulle, la réglementation bancaire interdit l’octroi de prêts dont la lettre mensuelle dépasse le tiers des revenus de l’acheteur. C’est-à-dire que les « anciens » ont fait plus d’efforts, mais ils disposaient d’un pouvoir de levier (endettement) qui n’est pas autorisé aujourd’hui.
Pedro Soria, directeur du conseil du Grupo Tecnitasa, l’une des principales sociétés d’évaluation du pays, contextualise ceci : « Avant 2008, l’accès au crédit était beaucoup plus laxiste, avec des niveaux de financement plus élevés et des critères d’octroi moins exigeants. Aujourd’hui, le scénario est complètement différent. Le crédit est accordé avec plus de prudence, avec des ratios d’effort plus contenus et une analyse de solvabilité plus rigoureuse, comme le reflètent les critères de la Banque d’Espagne.
Julián Salcedo, président du forum des économistes immobiliers du Collège des économistes de Madrid (CEMAD), se concentre également sur les salaires. « Il y a vingt ans, on s’attendait à ce que, même si au début du prêt hypothécaire, 40 ou 50 % des revenus étaient consacrés au paiement de la facture, après cinq ou sept ans, ce pourcentage tombait à 30 %. Ce n’est plus le cas. Le salaire moyen a convergé avec le salaire minimum interprofessionnel et l’attente d’une augmentation de 30 %, par exemple, dans les années à venir, est proche de zéro. «
L’enquête sur la demande de logements en Catalogne, réalisée par l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelone, a souligné au quatrième trimestre de l’année dernière qu’aujourd’hui le problème n’est pas seulement le quota. « Parmi les candidats à la location, 69,9% déclarent ne pas avoir d’options pour accéder à l’achat, et le principal obstacle – qui touche 36,4% de ce groupe – est l’impossibilité d’assumer les dépenses initiales liées à la souscription d’un crédit immobilier », soulignent-ils.
Une génération de locataires
Tout cela, dans la pratique, a créé une génération de locataires privés de la possibilité d’acheter un logement. Environ une personne sur deux de moins de 30 ans vit dans un logement loué et seulement 30 % d’entre elles sont propriétaires d’un logement, contre près de 48 % en 2004 à cet âge. Cela est également arrivé à la tranche d’âge suivante : cette année-là, 71 % des adultes entre 30 et 44 ans étaient propriétaires, un pourcentage qui atteint à peine 53 % aujourd’hui. En revanche, les plus de 65 ans sont le seul groupe qui a augmenté ; Près de neuf sur dix possèdent une propriété, il y a plus de vingt ans. Par exemple, selon l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelone, 59 % des ménages dirigés par des personnes de moins de 35 ans dans la capitale catalane vivent déjà en location et seulement 31 % possèdent une propriété.
« Le problème n’est pas tant d’être locataire que de se trouver dans des conditions d’instabilité et de surmenage. Dans d’autres pays européens, la location est une option viable, mais en Espagne, elle est marquée par des prix élevés, des contrats instables et une offre publique limitée. Nous assistons à un changement forcé de modèle, avec lequel il existe un risque de chronique d’une situation dans laquelle de larges pans de la jeunesse ne peuvent ni accéder à la propriété ni bénéficier d’un loyer décent », commente Muñoz, du Conseil espagnol de la jeunesse.
La réalité est que ces dernières années, acheter est devenu de plus en plus difficile parce que les salaires ont augmenté bien moins que le prix du logement. En 1995, la rémunération des salariés, soit le total des paiements que les entreprises versent à leurs travailleurs, s’élevait à 19.850 euros – selon l’INE -, tandis que le prix moyen d’une maison de 80 mètres carrés était inférieur à 55.400 euros, selon les données du ministère du Logement. 30 ans plus tard, la rémunération a doublé, pour atteindre environ 40 000 euros, tandis que le coût d’achat a presque triplé. Cette même propriété vaut aujourd’hui près de 157 800 euros.