CaixaBank Research, la maison d’analyse économique de l’institution financière, a détecté la plus forte augmentation depuis la pandémie des prix de location des nouveaux contrats signés. Les nouvelles signatures de baux sont en moyenne 15 % plus élevées que les précédentes. À l’inverse, les renouvellements annuels des contrats en cours restent inférieurs à 3 %, conformément aux « plafonds » maximaux prévus dans la loi sur les baux urbains.
Le service d’analyse « macro » de la banque décrit deux tendances du marché, celle de ceux qui changent de logement et signent un nouveau contrat et, l’autre, celle de ceux qui restent dans leur propriété. Les données internes de CaixaBank sur les recettes des prélèvements automatiques pour les locations de logements montrent que, dans le cas de ces dernières, la croissance des baux en cours reste inférieure à 3% pour tous les mois entre janvier 2018 et décembre 2025.
Pourquoi les hausses sont-elles contenues dans les loyers actuels ? Selon CaixaBank Research, en raison « des limites réglementaires appliquées à différentes périodes ». L’entité fait référence aux limitations imposées par le gouvernement après la crise inflationniste dérivée de la guerre en Russie et en Ukraine. En 2022 et 2023, les renouvellements ont été « plafonnés » à 2 % et en 2024 à 3 %. À partir de 2025, les prix ont été référencés à un nouvel indicateur, l’indice de référence des loyers (IRAV) – remplaçant l’IPC – qui a clôturé l’année à 2,32 %, contre 2,9 % pour l’IPC, et en février il est tombé à 2,16 %, en dessous du taux d’inflation de 2,3 %. « Pendant le gel des augmentations de la pandémie, la médiane a atteint 0% », indique le dernier rapport sur le logement de CaixaBank, l’un des rapports de référence pour l’ensemble du marché immobilier, qui à cette occasion s’est concentré sur les locations.
Les nouveaux contrats, dans une situation critique
L’évolution du prix des nouveaux contrats de location est différente du cas précédent et c’est là que la situation devient critique. L’analyse de CaixaBank Research, qui compare le prix des nouveaux contrats de location au cours d’un mois donné avec celui des nouveaux contrats du même mois de l’année précédente, révèle qu’« après des épisodes de croissance négative fin 2019 et au début de la pandémie, les prix des locations récemment contractées ont fortement rebondi ». « Depuis 2024, l’augmentation est nettement supérieure à l’inflation et, au cours des derniers mois de 2025, tant la moyenne que la médiane de la croissance interannuelle ont dépassé 10% », développe l’étude, qui souligne que la croissance moyenne a été de 15% au cours des derniers mois de 2025.
Cela ne devrait pas affecter a priori la Catalogne, puisque la plupart des communes de la région sont déclarées zone de stress. La loi sur le logement interdit que le prix dépasse le dernier lors de la signature d’un nouveau contrat, sauf cas précis. Il peut être augmenté au maximum de 10 %, par exemple après une vaste réhabilitation du bien ou si la nouvelle location est de longue durée, mais les grands propriétaires et les appartements hors marché depuis plus de cinq ans doivent être référencés au Système national de référence des prix de location des logements (SERPAVI).
Les loyers étouffent les jeunes des grandes villes
D’une manière générale, l’effort locatif, la part du revenu des ménages consacrée au paiement du loyer, n’a pas tiré la sonnette d’alarme et montre une « stabilité » autour de 30%, selon le rapport. Cependant, tout n’est pas positif, puisque dans 30 % des contrats un effort de 40 % est dépassé, ce qui les place automatiquement dans une situation de « surmenage ».
Derrière ces chiffres se cache le véritable éléphant dans la pièce que CaixaBank met noir sur blanc : « Face aux renouvellements contractuels, certains locataires changent de logement pour maintenir un effort similaire, même si cela se fait au prix d’un ajustement des caractéristiques de la propriété. Cela signifie que, face à une augmentation de 15 %, de nombreuses familles déménagent dans des maisons plus petites, plus éloignées du centre-ville et de moins bonne qualité.
Le groupe social qui souffre le plus de cette situation est celui des jeunes. Parce que? Ce sont les plus de 65 ans qui vivent dans des logements loués qui doivent faire le plus d’efforts, mais ils représentent à peine 5 % du total — 90 % sont propriétaires — tandis que 50 % des moins de 30 ans sont locataires et l’effort représente 30 % de leurs revenus. « L’augmentation de l’effort pour la population jeune est particulièrement pertinente, puisque le régime d’occupation est étroitement lié au moment du cycle de vie », développe CaixaBank Research.
De plus, ce problème est concentré dans les principales villes du pays. « Dans les grandes villes, l’effort moyen est d’environ 35%, et dans le cas de nouveaux contrats il atteint entre 35% et 40%, des pourcentages proches du seuil de surmenage. Dans les communes plus petites, l’effort est plus faible, généralement entre 25% et 30%. Cependant, même dans ces localités, les nouvelles locations nécessitent un effort plus élevé que les contrats existants et se situent autour de 30% », conclut le rapport. l’institution financière.
La seule recette pour résoudre le problème posé par l’étude est « d’élargir l’offre de logements » en se concentrant sur « l’amélioration de l’accessibilité financière dans les segments les plus stressés », ce qui, selon eux, « contribuerait à atténuer les goulots d’étranglement du marché locatif et à réduire son impact sur les décisions clés du cycle de vie – comme l’éducation, la mobilité professionnelle ou fonder une famille – et précisément parmi les groupes les plus touchés ».