Le logement constitue un pilier central de l’économie familiale et, compte tenu de la situation actuelle que traverse le marché immobilier, avec des prix qui montent en flèche et augmentent mois après mois, il est également devenu l’une des plus grandes préoccupations de la population, en particulier parmi les plus jeunes.
Dans ce contexte, la législation fiscale tente de relever les défis démographiques et économiques avec des incitations fiscales qui permettent aux personnes âgées de mobiliser plus facilement leurs actifs. Sans aller plus loin, la Loi de l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF) permet aux personnes de plus de 65 ans de vendre leur bien immobilier sans frais fiscaux. Bien entendu, il existe une série d’exigences, inscrites au Journal Officiel de l’État (BOE), qu’il convient de consulter avant de réaliser toute opération immobilière offrant ces avantages. L’avocat et économiste David Jiménez (@davidjimenezabogado) en a parlé dans l’une de ses dernières vidéos.
Conditions pour vendre votre maison sans frais fiscaux
Au total, il y a jusqu’à quatre points clés établis par la réglementation en vigueur et que Jiménez énumère dans sa vidéo ; Tous sont inclus dans la loi sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques (loi 35/2006) et dans la loi sur les finances locales (décret législatif royal 2/2004), bien qu’il soit opportun d’ajouter quelques nuances qui n’apparaissent pas dans la vidéo de l’expert.
C’est peut-être la condition la plus fondamentale : le bénéficiaire doit être âgé de plus de 65 ans. À son tour, l’exonération de l’impôt sur le revenu des personnes physiques en cas de vente ne s’applique qu’aux propriétés qui sont des résidences habituelles. Ceci est prévu par la législation, qui établit l’exclusion de l’impôt sur les plus-values générées par le transfert de la résidence habituelle des contribuables qui dépassent l’âge susmentionné ou – conformément à la loi pour la promotion de l’autonomie personnelle et l’assistance aux personnes en situation de dépendance – dans une « situation de dépendance grave ou de grande dépendance ».
« Les gains patrimoniaux qui se manifesteront à l’occasion du transfert de leur résidence habituelle par les personnes de plus de 65 ans ou par les personnes en situation de dépendance grave ou grande seront exonérés de l’impôt. »
L’avocat prévient : « Il sera exonéré de l’impôt sur le revenu des personnes physiques, mais vous devrez sûrement reverser la plus-value communale à la Mairie. » Cette exigence, incluse dans la loi de réglementation du Trésor local, est également vraie et répond à la nuance suivante : l’exonération de l’impôt sur le revenu des personnes physiques n’implique pas l’exonération de l’impôt sur l’augmentation de la valeur des terrains urbains (IIVTNU), un impôt local (municipal), que nous appelons communément les plus-values municipales, qui taxe l’augmentation de la valeur des terrains urbains.
Selon la loi précitée, le seul moyen pour le contribuable d’éviter de payer cet impôt est le cas de non-soumission qui figure au cinquième point de l’article 104 du même texte : vérifier la « non-existence de plus-value ». Pour ce faire, il est obligatoire de démontrer que la différence entre les valeurs d’acquisition et de cession du terrain est positive au moyen de la déclaration dudit transfert et de la fourniture de titres qui le documentent.
« L’IIVTNU est un impôt direct qui taxe la plus-value que ledit terrain subit et se manifeste à la suite du transfert de propriété du terrain par tout titre ou de la constitution ou de la transmission de tout droit réel de jouissance, limitant la propriété, sur ledit terrain. »
Enfin, Jiménez aborde la vente d’actifs qui ne correspondent pas à la résidence habituelle, pour laquelle il existe également la possibilité d’appliquer l’exonération à condition que « d’autres conditions » soient remplies. Ceci est établi par la loi relative à l’impôt sur le revenu des personnes physiques 35/2006, mentionnée précédemment, qui permet l’exclusion de l’impôt des gains provenant du transfert de biens (pas nécessairement de la résidence habituelle) obtenus par les contribuables de plus de 65 ans. On voit donc que l’âge est encore une fois une condition, à laquelle il faut en ajouter une autre supplémentaire, incluse dans le troisième point de l’article 35 du même texte : le montant total obtenu du transfert doit être utilisé dans un délai de six mois pour constituer une rente viagère assurée en votre faveur, avec une limite fixée à 240 000 euros.
Ainsi, les contribuables de plus de 65 ans qui souhaitent bénéficier de l’exonération de l’impôt sur le revenu des personnes physiques lors de la vente de biens qui ne constituent pas leur résidence habituelle peuvent le faire, à condition que ce gain serve à subvenir aux besoins économiques de la vieillesse et de la dépendance au moyen d’une rente viagère.
« Les plus-values constatées lors de la cession de patrimoine par les contribuables de plus de 65 ans peuvent être exclues de l’impôt, à condition que le montant total provenant de la cession soit utilisé dans un délai de six mois pour constituer une rente viagère assurée en leur faveur. »