S’il y a quelque chose connu de tous, c’est le caractère cyclique de l’économie et des tendances d’investissement. Et, en ce qui concerne le marché immobilier, depuis 2013 – lorsque les prix ont touché les antécédents après l’éclatement de la bulle de 2008 – le logement, sous toutes ses formes et variations, n’a pas cessé de monter.
«Nous normalisons un cycle qui est en tendance haussier depuis de nombreuses années. Prix dans le BTS (Construire pour vendreou construire pour vendre) sont au maximum, et il est naturel que, le plus tôt possible, entrant dans la correction « , a déclaré le président de la foire immobilière, le district de Juan Velayos, lors d’un petit-déjeuner avec des journalistes à la fin de la salle, qui s’est tenue à Barcelone du mardi 30 septembre au jeudi 2 octobre.
Et quand cette descente sera-t-elle remarquée dans le parc résidentiel? Du secteur, ils ont augmenté les prix de vente de 5% en 2026, l’année où ils joueront un toit, avant de commencer une chute qui s’étendrait entre trois et cinq ans. L’avenir du marché, a déclaré le directeur, « dépend de la façon dont les tendances inversantes qui se consolident maintenant évoluent au fil du temps et s’adaptent au contexte réglementaire et politique ».
Le district 2025 ferme ses portes avec l’aide de 14 537 membres du Congrès et révèle les macrodendes immobiliers de 2026 / Le district
L’une de ces tendances – et peut-être celle qui définit le reste – est la consolidation du marché espagnol comme un favori des États-Unis, de l’Asie et Moyen-Orient, Au-dessus de la France, du Royaume-Uni et aussi de l’Italie. Des géants tels que Greystar, un opérateur américain avec un portefeuille de plus de 76 000 millions de dollars d’investissement, de développement et de gestion des logements locatifs, à de nouvelles promesses telles que 011h – un consultant créé en 2020 par les fondateurs de Privalia – l’Espagne a été imposée à la comparaison classique avec le marché italien. « Il a appris et peu à peu le langage du capital », a déclaré Gary McLuskey, directrice du design chez Greystar lors d’une présentation confrontée aux deux opérateurs.
Au-delà des témoignages, un autre indicateur est le succès du district 2025, le plus grand événement immobilier d’Europe du point de vue du capital. La foire a clôturé ses portes ce jeudi avec 14 537 membres du Congrès, 14% de plus que dans l’édition précédente, arrivant de 37 pays et un impact économique supérieur à 35 millions d’euros.
Les yeux sont placés dans un logement social
Ainsi, la question logique qui se pose après la préférence géographique est le secteur: où est vraiment l’intérêt de l’investissement en Espagne? La réponse, presque à l’unanimité, est qu’elle est dans la maison abordable. « C’est le problème des star, sans aucun doute », a déclaré Velayos. Et c’est pour une série de facteurs qui passent par le politique, l’historique et le social.
Si nous parvenons à convertir les logements abordables en infrastructure, nous aurons remporté la bataille.
L’Espagne possède un parc de logements sociaux qui représente à peine 2,5% du total, contre une moyenne de l’Union européenne de 9,3%. À cela s’ajoute la volonté politique de l’étendre, avec des plans tels que le Generalitat, qui prévoit de soulever 50 000 maisons publiques d’ici 2030, ou le Madrid « Plan Vive ». Du point de vue de l’investissement, en outre, le logement abordable concentre un degré élevé de critères ESG (en ASG espagnol, évaluer l’impact environnemental, social et de gouvernance d’une transaction).
L’objectif est que le logement abordable soit perçu comme une infrastructure de pays, au même niveau que les routes ou les réseaux électriques. Un investissement à très long terme, avec de faibles rendements mais résilients et sûrs, ce qui demande un volume massif. « Si nous avons réussi à transformer le logement abordable en infrastructure, nous aurons remporté la bataille », a résumé Velayos. Pour ce faire, il sera nécessaire de résoudre les défis en suspens, tels que l’éclaircissement des procédures urbaines et administratives, la réduction des coûts de construction et la réduction des taxes, qui « supposent qu’environ 25% du coût d’une maison », a-t-il déclaré.
La montée du financement alternatif
Une autre obstacle a accès au financement qui, à l’écho de la crise immobilière précédente, est actuellement très restreinte. « Les banques traditionnelles ne financent pas les logements abordables, nous dépendons de l’ICO ou de l’ICF », a déclaré Agustín Berbel, directeur financier de Cevasa dans le cadre d’un article sur le financement alternatif. Ce sont des urbanitae, une fondation de club, un érocrédit TQ ou Welz: toutes ces plateformes ont occupé une place de premier plan cette année dans la salle, confirmant que leur boom se poursuivra alors que les investisseurs recherchent des options plus flexibles et rapides dans un environnement économique incertain.
Les banques traditionnelles ne financent pas les logements abordables, nous dépendons de l’ICO ou de l’ICF
Pour la contextualisation: si le financement alternatif représente actuellement entre 15% et 20% du paysage financier en Espagne, ce pourcentage devrait passer à 50% vers 2030.
Dans les variations, selon les spécialistes, les modèles de financement préférés incluent les structures de Capitaux propres préférésqui permettent un effet de levier et une plus grande flexibilité dans les conditions des prêts. Le crédit et les capitaux privés devraient gagner encore plus de terres dans le sud de l’Europe, atteignant des chiffres similaires à ceux de marchés plus matures comme le Royaume-Uni ou les États-Unis.
Au-delà salon (Secteur résidentiel), Velayos a clairement indiqué que les tendances de fond se transcendent. En ce sens, il est prévu que la croissance des centres de données et la nécessité de multiplier la capacité installée en Espagne de 0,4 GW à 1,3 gw de plus de 11 000 millions de dollars. « Les conditions géographiques du pays sont essentielles; le défi est de voir comment distribuer et équilibrer les dépenses de l’eau et de l’énergie avec les critères ESG » exposés. Facteurs géographiques (et géostratégiques) qui affectent également la demande de logistique, promu par la réindustrialisation européenne et la construction de nouvelles infrastructures.
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